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Distacco dell’intonaco e infiltrazioni, un vademecum per tutelarsi

Informazioni aggiuntive

  • Fondamentale accertare le ripercussioni sull’abitabilità per valutare le possibili azioni
Distacco dell’intonaco e infiltrazioni, un vademecum per tutelarsi
02 05 2016

Cosa è possibile fare in caso di distacco dell’intonaco? E in presenza di infiltrazioni? Il proprietario dell’immobile in cui si verificano queste problematiche può citare in giudizio l’impresa che ha realizzato i lavori e chiedere un risarcimento? Oppure deve interpellare il condominio?
 
A queste e altre domande devono rispondere sia i proprietari degli immobili sia gli amministratori di condominio, che in molti casi rappresentano il primo interlocutore con cui, dopo aver scoperto la presenza di una macchia di umidità o un danno al muro, ci si confronta per capire quali azioni si possono intraprendere per tutelarsi.
 
Una macchia di umido può essere causata da un’infiltrazione. In questo caso è importante risalire alla causa non solo per risolvere il problema, ma per capire chi deve sostenere le spese di riparazione. Oppure il danno può essere più lieve e l’impresa può essere chiamata in causa solo entro un periodo di tempo limitato.
 
Per tracciare un quadro della situazione si possono analizzare numerose pronunce della giurisprudenza che hanno regolato casi simili.
 

Tipo di danno e impatto sull’abitabilità

In una recente sentenza, il Tribunale di Modena, con la pronuncia 193/2016 ha spiegato che tutto ruota intorno alla gravità e agli effetti prodotti dal danno.
 
È fondamentale capire se ci si trova in presenza di un vizio dell’opera, che non incide sulla fruibilità dell’immobile, o di un difetto di costruzione che può compromettere in modo più o meno grave l’abitabilità dell’immobile.
 
Si tratta di un accertamento che nella maggior parte dei casi viene effettuato da un perito del tribunale.
 

Problemi che non compromettono l’abitabilità

Un esempio di vizio dell’opera che non pregiudica l’abitabilità, ma ha solo implicazioni estetiche, è il distacco dell’intonaco dal muro senza infiltrazioni.
 
In base all’articolo 1667 del Codice Civile, questi problemi devono essere denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta. L’appaltatore deve comunque fornire una garanzia di due anni. Questo significa che se i problemi sorgono dopo due anni non è possibile intraprendere nessuna azione contro l’impresa che ha realizzato i lavori.
 

Danni all’abitabilità dell’immobile

Tornando all’esempio del distacco dell’intonaco, se questo ha causato anche un’infiltrazione, allora l’abitabilità dell’appartamento è stata compromessa. Si è quindi in presenza di un difetto di costruzione.
 
In questi casi l’articolo 1669 del Codice Civile stabilisce che l’impresa che realizza i lavori è responsabile per dieci anni a condizione che il difetto sia denunciato entro una anno dalla scoperta.
 

Il ruolo del condominio

Se l’impresa deve pagare un risarcimento, che normalmente viene determinato dal giudice, anche il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni. La Corte d’Appello di Lecce con la sentenza 905/2015 ha confermato quanto espresso da molte altre pronunce spiegando che il condominio, per la sua funzione di custode del bene, è sempre responsabile dei danni provocati ai singoli dalle parti comuni e deve adottare tutte le precauzioni necessarie.
 
Questo principio è sempre valido, anche se i danni derivano da vizi e difetti edificatori imputabili al costruttore, al direttore dei lavori o al progettista.
 
L’unico caso in cui il condominio non paga è il “caso fortuito”. Nel caso esaminato, se l’infiltrazione fosse stata causata da una rottura o da un guasto non prevedibili, a pagare sarebbe stata la compagnia di assicurazioni.

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